Новые тенденции на рынке складской недвижимости (13.03.2009)
На сегмент складской недвижимости кризис в финансовый сфере повлиял не лучшим образом. От строительства новых логистических объектов отказалось большое количество девелоперов. Кроме сокращения объемов строительства, спрос на аренду складских помещений в Москве существенно снизился. На коррекцию арендных ставок это также повлияло.
Генеральный директор "Эспро-Девелопмент" Виталий Антонов констатирует то, что
в настоящее время складской сектор, как и другие рыночные сегменты коммерческой
недвижимости, застыл в ожидании. Хотя это не говорит о том, что складские комплексы не выходят на рынок. Спрос на качественные склады под ответственное хранение всегда был значительно выше предложения. В настоящий момент подобный разрыв существенно сократился.
Сокращение разрыва между предложением и спросом связано с тем, что большинством девелоперов были перенесены сроки строительства новых объектов, а также с тем, что спрос на аренду помещений под склад снизился. Директор земли компании Knight Frank и департамента складской и индустриальной недвижимости, Вячеслав Холопов считает, что в 2009 году продолжится сокращение спроса, которое началось в 2008 году в IV квартале. Как говорит Вячеслав Холопов: "По подведению итогов 2009 года со стороны платежеспособных клиентов, готовых в краткосрочной перспективе арендовать складские помещения в Москве, можно ожидать снижения активного спроса до 1 млн. кв. м, а это в 2 раза ниже, по сравнению с серединой 2008 года. Также не исключается снижение всего объема спроса до 1,8 млн. кв. м". Однако увеличение активности арендаторов наметилось в некоторых классах складской недвижимости. Вячеслав Холопов отмечает тот факт, что стремление компаний к снижению расходов на складскую логистику способствует росту спроса на объекты, находящиеся на значительном удалении от МКАД в Московском регионе, и складские помещения в Московской области низкого качества (класса D и С). Хотя по-мнению генерального директора компании "Миэль - Коммерческая недвижимость" Андрея Бушина, структура спроса на аренду производственно складских помещений почти не изменилась. К тому же, Андрей Бушин утверждает, что ожидаемая миграция арендаторов из класса "А" в более низкие классы в настоящее время не наблюдается, не считая единичных случаев.
Виталий Антонов также видит наличие спроса: " Спрос на качественные производственно складские помещения до сих пор существует, несмотря на то, что арендаторы существенно меняют свое развитие в секторе торговли".
Согласно данным аналитиков, предложение увеличивается. Хотя, к сожалению, основной причиной подобного роста считается освобождение площадей, которые покидают арендаторы в связи со сложной финансовой ситуацией, а вовсе не появление новых логистических объектов. Как утверждает Андрей Бушин: "В настоящее время наблюдается увеличение количества свободных площадей. Тем более, что подобная обстановка была вызвана уменьшением затрат на арендные платежи посредством отказа от некоторых занимаемых складов и оптимизацией арендаторами собственных расходов". Помимо этого, эксперт считает, что в связи с падением товарооборота произошло насыщение подобного сегмента. Как поясняет Андрей Бушин: " В результате этого, ресурсом для восстановления равновесия между предложением и спросом послужили освобождающиеся площади. Следовательно, переизбыток предложения и сокращение спроса позволяют говорить не о рынке собственника, как это было всего лишь несколько месяцев спустя, а непосредственно о рынке арендатора. К насыщению рынка услугами складского хранения привела именно кризисная ситуация".
Арендные ставки снижаются наряду со спросом на рынке складской недвижимости. Таким образом, исходя из данных компании "Миэль - Коммерческая недвижимость", по сравнению с сентябрем 2008 года арендные ставки на офисно складские помещения
стали меньше на 30-35%. Как сообщает компания Knight Frank, арендные ставки в классе "С" могут составлять 80-90 долларов; в классе "B" – 100-115 долларов, а арендные ставки на склады класса "А" в настоящее время составляют 115-130 долларов. Помимо этого, они определяются в индивидуальном порядке, в связи с этим возможны краткосрочные договора от 1 года, а также крупные скидки. Вячеслав Холопов утверждает, что вариант фиксации ставки в российских рублях может быть рассмотрен в условиях кризиса собственниками складских помещений всех классов.
Аналитиками компании "Миэль – Коммерческая недвижимость" среди появившихся тенденций на рынке складской недвижимости отмечается арендная ставка – новый тренд, в который входят расходы по НДС и обслуживанию. Как говорит Андрей Бушин: " В настоящее время в стоимость уже включены данные расходы, а именно, траты арендатора уменьшаются на 20-25%. Тогда как ставки аренды в ноябре и декабре 2008 года были аналогичными февральским ставкам 2009 года, однако в них не входила расходная часть. С увеличением объема предложения связано подобное снижение арендных ставок. В связи с этим, чтобы не потерять арендаторов, собственники складов готовы предоставлять крупные скидки".
Как считает большинство аналитиков рынка, коррекция арендных ставок будет продолжаться. Но по утверждению Вячеслава Холопова, будущие перспективы развития Московского региона, в первую очередь, и рынка складской российской недвижимости будут зависеть от того, позволят ли экономические условия клиентам арендовать площади, которые строятся, в ближайшие полгода или год, а девелоперам – получать финансирование на выгодных условиях.
Как отмечает Вячеслав Холопов: "В таком случае, в 2010 году можно рассчитывать на окончание строительства на существующих площадках, а также на появление новых спекулятивных проектов. Иначе на рынке произойдет уменьшение размеров арендуемых блоков и сокращение сроков аренды офисно складских помещений, а также переход к формату built-to-suit ".